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Analyse: Erhöhter Flächenbedarf durch Life-Sciences-Sektor in Europa

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Der demografische Wandel, die zunehmende Bedeutung von Digital Health und die Covid-19-Pandemie führten zu einer erhöhten Nachfrage nach Büro- und Laborflächen in Europa und sorgten zugleich für einen Anstieg der Investitionen in den Life-Sciences-Sektor. Um die künftige Nachfrage zu ermitteln, hat der Immobiliendienstleister Savills das eingesetzte Risikokapital in Forschung und Entwicklung der vergangenen Jahre zur genutzten Büro- und Laborfläche ins Verhältnis gesetzt.

So zeigte sich in der Vergangenheit, dass die Immobiliennachfrage dem Aufbau von Risikokapital um etwa zwölf bis 18 Monate hinterherhinkt: Pro eingesetzter einer Milliarde Euro Risikokapital erhöhte sich der Flächenbedarf um circa 46.000 Quadratmeter. Da zwischen 2019 und 2020 rund 10,2 Milliarden Euro Risikokapital in den europäischen Life-Science Markt geflossen sind, prognostiziert Savills somit bis 2022 einen zusätzlichen Büro- und Laborflächenbedarf von bis zu 474.000 Quadratmeter.

Dabei biete Europa für expandierende Unternehmen attraktive Standortanreize: sehr gute infrastrukturelle Rahmenbedingungen mit einer hohen Markttransparenz und im Vergleich zu den meisten US-Standorten geringe Personalkosten im Life Sciences-Sektor, bei einem gleichzeitig großen Talent-Pool. „Insbesondere die Pharmabranche expandiert zunehmend in den europäischen Markt. Wir gehen aufgrund der aktuellen Entwicklung davon aus, dass die Unternehmen ihre Aktivitäten in Europa weiter verstärken, um sich Talente und zusätzliche Büro- und Laborflächen zu sichern“, erläutert Mike Barnes, Associate European Research bei Savills. Noch in diesem Jahr sollen insgesamt 5,2 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen in 25 europäischen Märkten entstehen, auch für das Jahr 2022 wird mit 5,1 Millionen Quadratmeter ein ähnliches sogar noch höheres Flächenplus erwartet. Zum Vergleich: In den deutschen Top-6-Büromärkten sind für dieses Jahr noch rund 1,5 Millionen Flächen in Planung, für 2022 circa 2,1 Millionen Quadratmeter. Davon sind laut Savills für 2021 54 Prozent in Europa und 70 Prozent in Deutschland vorvermietet. Für das kommende Jahr beziffern sich die Vorvermietungsquoten auf 39 Prozent für Europa und 44 Prozent für Deutschland. Damit stehen Life-Sciences Unternehmen in hoher Konkurrenz zu den klassischen Büromietern.

„In dem zunehmend kompetitiven Marktumfeld nutzen Investoren die Option von Sale-and-Leaseback-Transaktionen, um sich im Life Sciences-Sektor attraktive Renditen zu sichern. Im Gegenzug bietet sich für die Unternehmen der Branche sowie Institutionen wie zum Beispiel Universitäten, die Möglichkeit, Kapital für ihre primären Geschäftsbereiche zu generieren“, so George Coleman, Associate Regional Investment Advisory EMEA (Europa, Mittlerer Osten und Afrika) bei Savills. „Das Risikokapital macht nur einen Teil der Investitionen und Vermietungen der Branche aus – staatliche Initiativen, Private Equity- und M&A-Aktivitäten bestimmen primär die groß angelegten Vermietungen. Da die Flächenanforderungen der Life Sciences-Branche in erheblichem Maße vom Erfolg der Forschungs- und Entwicklungsabteilung abhängen, müssen potenzielle Flächen flexibel und erweiterbar sein”, so Christina Sigliano, EMEA Head of Occupier Services bei Savills.

Insgesamt 31 Prozent der europäischen Ausgaben in Forschung und Entwicklung werden in Deutschland getätigt. „Deutschland ist einer der wichtigsten lebenswissenschaftlichen Forschungs- und Entwicklungsstandorte in Europa. Neben anderen Faktoren ist die hohe Zahl der Hochschulabsolventen aus den natur- und ingenieurwissenschaftlichen Fächern hierfür ausschlaggebend“, erläutert Matthias Pink, Head of Research bei Savills Germany. „Berlin und München stehen exemplarisch für den Life Sciences-Standort Deutschland. Mit ihrer hohen Konzentration an Wissenschaftsparks und Investitionen in diesem Segment sind beide Städte im Fokus.“ Berlin und München stellen auch zwei der größten Vermietungsbeispiele im Life Science-Bereich in Deutschland: Der Pharmakonzern Sanofi, der im Jahr 2020 einen Vertrag über 5.520 Quadratmeter in der Berliner City West unterzeichnete, und Wacker Chemie, die sich im Juni 2021 rund 17.800 Quadratmeter Bürofläche im Werksviertel in München sicherten. Die Weltgesundheitsorganisation (WHO) hat zudem Anfang September 2021 in Berlin ein neues Pandemie-Frühwarnzentrum eröffnet. (DFPA/mb1)

Savills plc ist ein weltweit tätiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in London. Tätigkeitsschwerpunkte sind Beratungs-, Management- und Transaktionsdienstleistungen. Das 1855 gegründete Unternehmen beschäftigt über 39.000 Mitarbeiter in mehr als 700 Niederlassungen weltweit.

www.savills.de

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