In deutschen Großstädten wird der Immobilienkauf immer teurer. Doch die Preise unterscheiden sich erheblich – je nach Stadt, Lage und Ausstattung. Eine neue Auswertung zeigt, was welche Wohnungen wo kosten.
Wer in München eine Wohnung kaufen will, zahlt in Top-Lagen schon mal 10.000 Euro pro Quadratmeter. In Leipzig kostet eine vergleichbare Wohnung in mittlerer Lage dagegen nur 2000 Euro pro Quadratmeter. So weit liegen die Immobilienpreise in deutschen Großstädten laut neuen Zahlen der Zeitschrift „Finanztest“ auseinander.
„Finanztest“ stützt sich dabei auf Berechnungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), der allein im Jahr 2017 bundesweit 350.000 Immobilienkäufe ausgewertet hat. Ein Ergebnis: Die Kaufpreise sind auch im vergangenen Jahr wieder deutlich stärker gestiegen als die Mieten. Das gilt vor allem für die Groß- und Universitätsstädte.
In Berlin etwa legten die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen zwischen dem vierten Quartal 2016 und dem vierten Quartal 2017 um 15,6 Prozent zu. Die Mieten stiegen im gleichen Zeitraum in der Hauptstadt nur um 7,6 Prozent. Ähnlich weit gingen die Preise in Hamburg, Frankfurt, Stuttgart oder München auseinander (siehe Grafik). Damit setzt sich eine Entwicklung der vergangenen Jahre fort.
Wenn Kauf- und Mietpreise so weit auseinanderdriften, wird Kaufen tendenziell unattraktiver, weil die erzielbaren Mietrenditen sinken. Für Selbstnutzer ist das zwar nicht ganz so wichtig wie für Vermieter, aber auch sie sollten sich laut „Finanztest“ das Kaufpreis-Miete-Verhältnis genauer anschauen. Früher galt dabei die Faustformel, dass der Kaufpreis einer Wohnung nicht höher als das 20-Fache der erzielbaren Jahresmiete (ohne Betriebskosten) sein sollte.
Doch mittlerweile sind die Preise in vielen Großstädten eher 25 Mal so hoch. „Müssen Sie mehr als das 25-Fache der Jahresmiete zahlen, rechnet sich die Immobilie nur, wenn ihr Wert künftig weiter steigt“, schreiben die Experten. „Mehr als das 30-Fache sollten Sie auch in Großstädten nicht zahlen.“
Bei der Frage, wo man noch günstige Immobilien kaufen kann, kommt es nicht nur auf die Stadt, sondern auch auf Lage und Ausstattung der Wohnung an. Wie attraktiv ist das Umfeld? Sind Geschäfte, Nahverkehr und Schulen gut erreichbar? Wie ist der Energiestandard der Wohnung? Welche Bodenbeläge und Fenster sind vorhanden?
Die Preise in den untersuchten Städten variieren laut „Finanztest“ erheblich. In der Grafik finden Sie Daten zu sieben großen Städten, je nach Lage (sehr gut, gut, mittel) und Ausstattung (sehr gut, gut, mittel, einfach). Klicken Sie auf Städtenamen, um zwischen den Städten zu wechseln.
Die Auswertung berücksichtigt Eigentumswohnungen, die im Jahr 2000 oder später gebaut oder vollständig saniert wurden und eine Fläche von etwa 70 Quadratmetern haben.
Auffällig sind die sehr hohen Kaufpreise in München, die selbst die zweitteuerste Stadt, Hamburg, erst mal günstig erscheinen lassen. Schaut man dann allerdings nach Leipzig, zeigt sich, dass es auch in attraktiven Großstädten noch sehr viel günstiger geht – erst recht, wenn man sich mit einer guten oder mittleren Lage zufriedengibt.
Ähnlich sieht es bei den Mieten aus. Auch hier liegt München ganz vorne. Für eine Wohnung in sehr guter Lage und mit sehr guter Ausstattung zahlte man zuletzt im Schnitt 31,80 Euro pro Quadratmeter. Bei guter Lage und einfacher Ausstattung waren es laut „Finanztest“ immer noch 18,10 Euro. Zum Vergleich: In Leipzig gab es für 11 Euro pro Quadratmeter eine Wohnung in Top-Lage und mit sehr guter Ausstattung (siehe Grafik). In Städten wie Flensburg, Chemnitz oder Schwerin ging es sogar noch billiger.
Bleibt die Frage: mieten oder kaufen? Die Experten von „Finanztest“ legen sich da nicht pauschal fest – und raten zum genauen Hinsehen. Die Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt hätten sich zwar „zweifellos verschlechtert“. Solange die Zinsen ähnlich niedrig blieben wie derzeit, könne sich aber ein Kauf immer noch lohnen.
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