Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte „Mietpreisbremse“) sind nicht verfassungswidrig. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz. Dies hat das Verfassungsgericht per Beschluss vom 18. Juli 2019 entschieden und eine Verfassungsbeschwerde gegen diese Bestimmungen nicht zur Entscheidung angenommen (Aktenzeichen: 1 BvR 1595/18). Zudem hat die zuständige 3. Kammer des Ersten Senats zwei die Mietpreisbremse betreffende Vorlagen im Verfahren der konkreten Normenkontrolle einstimmig als unzulässig verworfen, weil das vorlegende Gericht sie nicht hinreichend begründet hat (Aktenzeichen: 1 BvL 1/18 und 1 BvL 4/18).
In den Ausgangsverfahren der beiden Normenkontrollverfahren wenden sich Berliner Mieter gegen die Vereinbarung einer die höchstzulässige Miete bei Mietbeginn übersteigenden Miete. In der Berufungsinstanz setzte das Landgericht die zugrundeliegenden Verfahren aus und legte dem Bundesverfassungsgericht die Frage vor, ob § 556d Absatz 1 und 2 BGB mit dem allgemeinen Gleichheitssatz sowie mit Artikel 80 Abs. 1 Satz 2 GG unvereinbar und daher nichtig sei.
Laut Bundesverfassungsgericht sind die Vorlagen unzulässig, weil das vorlegende Gericht sie nicht hinreichend begründet hat. Gemäß § 80 Absatz 2 Satz 1 Bundesverfassungsgerichtsgesetz muss das Gericht in seiner Vorlageentscheidung angeben, inwiefern seine Entscheidung in dem zugrundeliegenden Ausgangsrechtsstreit von der Gültigkeit der vorgelegten Rechtsvorschrift abhängig und mit welcher grundgesetzlichen Bestimmung die Vorschrift unvereinbar ist.
Die Beschwerdeführerin im Verfahren 1 BvR 1595/18 ist Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung. Sie wurde von ihrer Mieterin gerichtlich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer abgesenkten Miete in Anspruch genommen, weil die bei Mietbeginn vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete überstiegen habe. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich unmittelbar gegen die überwiegend stattgebenden Entscheidungen der Fachgerichte und mittelbar gegen die gesetzlichen Vorschriften über die Miethöhenregulierung sowie die vom Senat von Berlin erlassene Rechtsverordnung. Die Beschwerdeführerin rügt ebenfalls eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes. Darüber hinaus sieht sie sich in ihrem Grundrecht auf Eigentum und ihrer allgemeinen Handlungsfreiheit verletzt.
Die Verfassungsbeschwerde ist laut Bundesverfassungsgericht nicht zur Entscheidung anzunehmen, weil sie keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hat. Die mittelbar angegriffenen Bestimmungen über die Miethöhenregulierung verletzen kein Verfassungsrecht. Auslegung und Anwendung dieser Bestimmungen in den mit der Verfassungsbeschwerde unmittelbar angegriffenen Entscheidungen sind verfassungsrechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden.
Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn durch § 556d Absatz 1 BGB verletzt nicht die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit und den allgemeinen Gleichheitssatz. Zwar greift die Miethöhenregulierung in das geschützte Eigentum zur Vermietung bereiter Wohnungseigentümer ein. Sie ist aber als verfassungsrechtlich zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gerechtfertigt. Insbesondere ist der Eingriff in das Eigentum verhältnismäßig, da er geeignet, erforderlich und zumutbar ist, das im öffentlichen Interesse liegende Ziel zu erreichen, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken.
Der Eingriff in die durch Artikel 2 Absatz 1 Grundgesetz geschützte Freiheit von Vertragsparteien, im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung die Gegenleistung nach ihren Vorstellungen auszuhandeln, hält sich ebenfalls innerhalb der Schranken der verfassungsmäßigen Rechtsordnung und wahrt den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit.
Die Mietobergrenze greift auch nicht gleichheitswidrig in das Vermietereigentum ein. Es verstößt nicht gegen Artikel 3 Absatz 1 Grundgesetz, dass die zulässige Mietobergrenze anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt wird, was zu deutschlandweit unterschiedlichen Mietobergrenzen führt. Im Hinblick auf die Verschiedenheit der örtlichen Wohnungsmärkte erscheine bereits das Vorliegen vergleichbarer Sachverhalte zweifelhaft. Eine etwaige Ungleichbehandlung ist aber jedenfalls verfassungsrechtlich gerechtfertigt, da die Mietobergrenze die Marktbezogenheit der regulierten Miete und damit die Wirtschaftlichkeit der Vermietung regelmäßig sicherstellen soll. Dies sei angesichts dessen, dass die auf den jeweiligen Wohnungsmärkten vorherrschenden Bedingungen regionalen Abweichungen unterliegen, sachgerecht.
Als Unterscheidungskriterium ist die ortsübliche Vergleichsmiete im verfassungsrechtlichen Sinn auch geeignet und erforderlich, einen hinreichenden Bezug zur regional unterschiedlichen Marktmiete herzustellen. Die Miethöhenregulierung verstößt auch nicht deshalb gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Artikel 3 Absatz 1 Grundgesetz, weil private Vermieter und gewerbliche Vermieter gleichbehandelt werden, so das Bundesverfassungsgericht. Die mit der Miethöhenregulierung verfolgten Ziele rechtfertigen es, die Mietobergrenze unterschiedslos und ungeachtet der wirtschaftlichen Bedeutung der Mieteinnahmen für den Vermieter anzuwenden.
Die Privilegierung von Vermietern, die ihre Wohnung vor der Wiedervermietung zu einer oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Vormiete vermietet hatten, verletzt den allgemeinen Gleichheitssatz nicht. Auch die Herausnahme von nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzten und vermieteten Wohnungen aus dem Anwendungsbereich der Miethöhenbegrenzung in § 556f Satz 1 BGB verstößt nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz.
Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin ist ebenfalls mit der Verfassung vereinbar. Sie verletzt die Eigentumsgarantie aus Artikel 14 Absatz 1 Grundgesetz nicht. Die Verordnung wahrt die verfahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes und genügt den Anforderungen der Verhältnismäßigkeit. Insbesondere hat der Senat von Berlin eine Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren als erforderlich ansehen dürfen.
Schließlich ist weder dargelegt noch ersichtlich, dass die mit der Verfassungsbeschwerde unmittelbar angegriffenen Gerichtsentscheidungen gegen Grundrechte oder grundrechtsgleiche Rechte der Beschwerdeführerin verstoßen. (DFPA/JF1)
Quelle: Pressemitteilung Bundesverfassungsgericht
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