Laut einer Analyse von Scope hielten offene Immobilienfonds Ende 2022 Kredite in Höhe von 18,9 Milliarden Euro. Dies entspricht einer Fremdkapitalquote von etwa 15,7 Prozent in Bezug auf den Verkehrswert der gehaltenen Immobilien. Der Wert blieb im Vergleich zum Vorjahr unverändert. Bis zum 30. April 2023 ist die Fremdkapitalquote jedoch um 0,4 Prozentpunkte auf 15,3 Prozent gesunken.
Vor dem Inkrafttreten des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes hatten offene Immobilienfonds die Möglichkeit, Kredite in Höhe von bis zu 50 Prozent des Verkehrswerts der Immobilien aufzunehmen. Diese Grenze wurde nach den Erfahrungen der Finanzkrise 2008/2009 auf 30 Prozent reduziert, basierend auf dem Verkehrswert der gesamten Immobilien und Immobiliengesellschaften.
Derzeit liegen die Fonds im Durchschnitt deutlich unter dieser Grenze, was für Stabilität sorgt und das Risiko für diese Fondsart verringert. Gleichzeitig verringert es jedoch das Renditepotenzial, das sich aus dem Leverage-Effekt ergibt. Zusätzlich können kurzfristige Kredite zur Liquiditätssicherung in Höhe von bis zu zehn Prozent des Fondsvermögens aufgenommen werden.
Von den 27 von Scope untersuchten Fonds haben nur neun ihre Fremdkapitalquote im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr erhöht, während 14 Fonds sie gesenkt haben. Die restlichen vier blieben etwa auf dem Vorjahresniveau (+/- 0,2 Prozentpunkte). Kleinere Fonds haben ihre Kreditquote stärker reduziert als größere Fonds.
Die Fremdkapitalquoten variieren erheblich. Einige Fonds wie der „UniInstitutional German Real Estate“ haben überhaupt keine Schulden, während der „UniImmo: Deutschland“, einer der größten offenen Immobilienfonds, eine Fremdkapitalquote von 3,7 Prozent aufweist. Auf der anderen Seite stehen der „KGAL immoSubstanz“ und der „Leading Cities Invest“ mit Quoten von rund 29 Prozent.
In den nächsten drei Jahren laufen etwa 60,6 Prozent der Zinsbindungen des gesamten Kreditvolumens aus. Die Mehrheit der Asset Manager ist bestrebt, Kredite zurückzuführen oder aufgrund der inversen Zinskurve variabel zu refinanzieren, was zu höheren Fremdkapitalkosten führen könnte. Scope schätzt das grundsätzliche Risiko der Kreditvergabe aufgrund der Qualität des Gesamtportfolios und der vergleichsweise niedrigen Fremdkapitalquote der Fonds weiterhin als gering ein.
Scope geht derzeit davon aus, dass die Kreditquoten kurzfristig zurückgehen werden. Da etwa 61 Prozent der Kredite eine Zinsbindung von bis zu drei Jahren haben, werden voraussichtlich mehrere Darlehen zurückgezahlt, um einen negativen Leverage-Effekt zu vermeiden, der durch höhere Zinsen entstehen könnte.
Falls sich kurzfristig Opportunitäten zum Immobilienkauf ergeben und die Liquidität nicht ausreichend Spielraum bietet, könnten viele Fonds laut Scope weitere Kredite aufnehmen, da die meisten Fondsquoten weit genug vom regulatorischen Limit entfernt sind.
